RICHARK 財富方舟｜Cosmo 房產教練
股市族買房｜現金流壓力測試
帳面獲利，不等於買房能力。這個工具用四個步驟，把你螢幕上的持股市值，一路換算成真正能拿去付頭期的現金；再用升息與突發狀況兩種情境，測一遍買下去之後你撐不撐得住。
① 帳面市值 → 可變現部位
② 扣掉賣股成本 → 淨現金
③ 這間房真正要準備多少
④ 缺口與壓力測試
1你的資產
萬
%
折
公定 0.1425%，填 6 代表 6 折。
萬
2這間房
萬
%
%
年
萬
契稅課於評定現值（6%），不是成交價。
萬
印花稅課於公契金額（房屋評定現值＋土地公告現值）×0.1%。
%
萬
萬
3每月收支
萬
萬
賣股後可動用現金
—
保留核心部位後、扣掉賣股稅費
這間房要準備的現金
—
頭期款＋總價之外的隱形成本
現金缺口
—
需準備 − 可動用
—待試算
先填左邊，再按「開始壓力測試」
工具會依序算出：可變現部位、賣股淨現金、購屋所需現金、現金缺口，再測升息與突發狀況兩種情境。
四步拆解
尚未試算—
情境 A｜升息壓力測試
目前利率
—
月付／收入比＋1%
—
月付／收入比＋2%
—
月付／收入比＋3%
—
月付／收入比情境 B｜突發狀況測試
?試算後顯示：買房後剩下的預備金能撐幾個月、收入砍三成還付不付得動。
Cosmo 的話
帳面獲利是你努力和運氣的成果，值得高興；但它是一種「還沒落袋」的富有。買房會逼你把虛的變成實的——進場之前，先老實把市值換算成「明天就能匯出去的現金」，你會少掉很多下訂之後才發現的驚嚇。
計算說明：證交稅一般股票 0.3%、ETF 0.1%；券商手續費公定 0.1425%（可折扣）；契稅買賣 6%，課徵基礎為房屋評定現值；印花稅買賣契據 0.1%，課徵基礎為向地政機關登記用的公契金額（房屋評定現值＋土地公告現值），不是成交價；仲介報酬買賣雙方合計上限為成交價 6%，實務上買方多在 1～2%。代書費、地政規費、履約保證費、裝潢搬遷無統一公價，以實務行情估列。房貸月付以本息平均攤還法計算，未計寬限期。本工具為試算示意，實際稅費以各地稅捐稽徵處、地政士與銀行核貸條件為準。