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包租公何時該開公司？別只拿40%和20%比大小

包租公何時該開公司？別只拿40%和20%比大小

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  • ✓同一間房從頭算到尾：年租120萬元，個人與公司每一層稅、每一筆成本並排比較
  • ✓八格比較表：12%～40%邊際稅率 × 租金領回家或留公司，找出公司唯一會贏的一格
  • ✓先把個人方案算到最省：標準費用與核實費用的51.6萬元門檻、公益出租等三種出租優惠
  • ✓年租200萬元到1億元重算：依書中假設算出交叉點約902萬～7,690萬元
  • ✓附房東架構八問燈號工具與8題自我檢測：套進自己的數字判斷值不值得往下算

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房東公司化決策全書・上集｜82 頁電子書＋八問燈號自填表

包租公何時該開公司？
別只拿40% 和 20%比大小

《包租公何時該開公司？》電子書商品圖

同一間月租 10 萬的房子，只換條件：先把個人方案算到最省，再把公司的營業稅、營所稅、未分配盈餘加徵與錢回家的第二層，一關一關擺上去比。

作者｜莊世金會計師

免費下載試閱版
先看封面、目錄、導讀與第一章前段早鳥 NT$200（至 12/31）｜原價 NT$1,000
「個人 40%、公司 20%」

這個比較，至少漏了四件事

「公司稅＝租金 × 20%？」

案例 A 年租 120 萬元直接乘 20% 是 24 萬元，實際營所稅 84,000 元——高估將近三倍，但這也不代表公司比較省。

「錢先留公司，要用再領？」

公司的錢要回家花用還有第二層。案例 A 全額分配時，整體負擔約占課稅所得 30.9%，不是 20%。

「進入 12% 級距就該開公司？」

這是誤傳。12% 級距、租金要領回家那一格，公司一年反而多付 122,850 元。

「房子放進公司就好？」

舊房子搬進公司要先付一筆一次性成本，案例 A 約 96 萬元，而且不能退（下集詳算）。

對多數房東，答案是「先不該」——不是公司不好，而是更便宜的方法還沒做完。便宜的方法先做完，貴的方法才值得討論。
用同一間房看懂差距

月租 10 萬，個人和公司各要付多少

500,000 元
個人租賃所得

核實認列 70 萬元費用後的個人基準線，沒有固定成本。

164,000 元
公司一年跑不掉的成本

營所稅 84,000 元＋記帳、簽證、法遵等固定成本 80,000 元。

30.9%
錢領回家時公司整體負擔

以 20% 級距、全額分配試算：營所稅加上股利稅與補充保費。

四種級距 × 領回／留存共八格，公司只有「40% 級距＋全部留存」一格贏，一年省 19,200 元——而且省下的不是稅，是還沒繳的稅。
從感覺回到數字

看完後，你會把 4 種常見想法改成可執行判斷

從：「房子多了，就該開公司。」
↓
到：先量八件事：用途與房客、租金與空置、邊際稅率、成本憑證、要拿回家的現金、未來買賣傳承、房子在不在名下、誰在管理。
從：「有單據，用核實費用比較省。」
↓
到：先拿可認列費用跟 43% 標準費用（案例 A 為 51.6 萬元）比；沒超過，核實反而多計所得。
從：「公司 20%，一定比個人低。」
↓
到：把營業稅 5%、營所稅 20%、未分配盈餘加徵 5%、股利與補充保費四道關卡一起算。
從：「租金越高，越該開公司。」
↓
到：先看錢要不要拿回家用，以及你個人是否已被認定為營業人——這兩件事決定交叉點。
電子書核心內容

房東最常卡住的 6 個問題，書裡都算給你看

我到底該不該開公司？

先量八件事，戶數不是答案

八件事＋115 年度級距增額試算；「公司的 20%」其實拆成營業稅、營所稅、第二層三件事。

個人還能再省多少？

標準、核實與只給個人的優惠，先用完

43% 標準費用對核實四道門、公益出租人等免稅額；案例 B 租賃所得從 157,320 元降到 54,720 元。

房客是公司，租金會被扣多少？

月租 10 萬，當次實收 87,890 元

所得稅扣繳 10% 是預繳；補充保費 2.11% 不會退。

公司要怎麼經手這間房？

持有、轉租、管理三種模式不能混算

私法人買住宅需許可且 5 年內不得移轉；租給自己公司，租金偏低會被調整。

租金進公司要繳哪些稅？

四道關卡，再加每年 8 萬元固定成本

營業稅、營所稅、未分配盈餘加徵、股利與補充保費；固定成本等於每月約 6,667 元。

租金多高，公司才划算？

八格比較與交叉點，一路算到年租 1 億

錢要拿回家用時，年租 1 億元公司 23.6% 對個人 16.1%；交叉點依書中假設約年租 900 萬～7,700 萬元。

不只讀一本電子書

用八問燈號表，先確認你的資料夠不夠做比較

第一章附一張自填的「房東架構八問與資料完整度燈號」：每一問寫下你的資料、標上綠黃紅燈，並列出缺少的文件。兩件以上紅燈，最重要的工作就不是找公司名稱，而是補資料。

表1-2 房東架構八問與資料完整度燈號（自填工具）
電子書內頁：表1-2 房東架構八問與資料完整度燈號（PDF 第 16 頁）
1
八問自填

用途與房客、租金與空置、稅率、成本憑證、取款需求、未來計畫、房屋狀態、管理實質。

2
看燈號補資料

綠黃紅燈判斷；兩件以上紅燈，先補資料再試算。

3
找到你的那一格

用表5-1 四種級距 × 領回／留存八格，對照個人與公司一年付出。

4
做上集自我檢測

8 題決策評量，第 1 題「租金要不要每年拿回家」是總開關。

這些是電子書內的表格與清單，不是線上計算機；用途是讓你在花錢開公司前，先知道自己落在哪個位置。

這本電子書適合誰

如果有人勸你「開公司比較省」，先看完這本再決定

適合這些讀者

  • 名下有一兩間、甚至好幾間房子正在收租
  • 每年報稅都被建議開公司節稅
  • 正準備買下一間，在想要登記在誰名下
  • 房客是公司，租金被扣繳與補充保費
  • 想先把個人方案算到最省的房東

這本電子書不會做什麼

  • 不教你讓租金「不被看見」
  • 不把「幾間房」當開公司門檻
  • 必要費用標準採 114 年度 43%，115 年度待公告，申報前需重新查核
  • 不取代會計師、稅務代理人的個案判斷
  • 而是用同一個案例，讓你看懂每一關的代價
作者介紹

作者介紹｜莊世金會計師

莊

莊世金會計師

萬騰會計師事務所會計師，具會計師、稅務代理人及不動產經紀人資格，曾任職資誠、安泰聯合會計師事務所。專長稅務申報與節稅規劃、遺產贈與及繼承登記、公司內部控制與所得稅簽證。

「公司不是你的第二個錢包，它是你的第二個責任。」
——莊會計師的話（書中）
你實際會收到

82 頁完整 PDF，從八件事一路算到交叉點

82 頁
完整電子書
8 格
級距 × 領回／留存比較
31 項
法規與官方資料來源
寄送方式
付款完成後，系統會將含購買者姓名與 Email 浮水印的專屬 PDF 寄至訂單信箱。數位商品無實體寄送。
莊世金會計師・稅務系列

上下集一起看，從「該不該開」算到「怎麼退場」

個人所得稅

不是賺太多，而是所得放錯位置？

進入40%稅率後的四種節稅路徑：薪資、執行業務、股利與公司化分頭拆開。

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房東公司化・上集

包租公何時該開公司？

別只拿40%和20%比大小：個人算到最省，再把公司的四道關卡擺上去比。

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房東公司化・下集

房子搬進公司要先付多少？

移轉、出售、傳承的三筆真實代價，算到退場那一天。

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購買前常見問題

常見問題

會直接告訴我該不該開公司嗎？

會給你判斷順序和門檻：個人方案算到最省、公司四道關卡、八格比較與 8 題自我檢測。答案要填進你自己的數字才算數。

我只有一兩間房，也需要看嗎？

需要。這本就是寫給名下有一兩間、甚至好幾間房在收租的人；決定答案的不是戶數，是八件事。

書中稅法數字是哪一年的？

必要費用標準採已公布的 114 年度 43%，級距採 115 年度；正式申報前請以當年度公告為準。

電子書怎麼收到？

付款完成後，系統將含購買者姓名與 Email 浮水印的專屬 PDF 寄到訂單信箱。

決定勝負的不是租金高低，
是錢要不要拿回家用

先把免費的做完，再考慮要花錢的。

原價 NT$1,000早鳥 NT$200

早鳥優惠至 2026/12/31 23:59（台北時間）

內容說明：本電子書為房東租賃所得與公司化決策的教育內容，試算採 115 年度級距與 114 年度必要費用標準，案例數字為教學假設、不構成個別稅務、法律或投資建議。實際申報與架構調整前，應以最新法規、個人資料及會計師、律師之個案意見為準。
© 2026 RICHARK 財富方舟 × 莊世金會計師
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試閱版含封面、目錄、導讀與第一章前段，當場就能免費看。看完想深入，再購買完整版（早鳥 NT$200，至 2026/12/31 23:59；原價 NT$1,000）。

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