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90 天我用 50 萬頭期，買到第一間能正現金流的房子

90 天我用 50 萬頭期，買到第一間能正現金流的房子

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  • ✓90 天行動實錄：看見每一步如何推進
  • ✓50 萬資金池：理解頭期與周轉安排
  • ✓看屋與試算：從物件條件回到真實現金流
  • ✓議價與銀行談判：價格及貸款同步處理
  • ✓第一筆租金：一路追到正現金流落地

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好禮10選1 限定回饋好禮10選1 限定回饋

60頁買房收租實錄

90 天、50 萬資金起點，
第一間收租屋怎麼從 0 走到入帳？

不是買房神話，也不是告訴你 50 萬一定買得到房；這是一份把資金、選區、看屋、試算、議價、貸款、交屋與出租逐步拆開的 90 天決策紀錄。

先把標題說清楚

50 萬不是全部頭期款，「正現金流」也不只是租金大於房貸

50 萬的正確定位

可動用資金池，不是神奇門檻

需要同時安排進場資金、交易成本與安全緩衝；若銀行估價不足、修繕增加或空租拉長，仍可能需要更多現金。

報告採用的定義

扣完完整成本後仍有盈餘

不是只算租金減房貸，而是連管理費、稅費、保險、維修與空租預備金一起扣除。

月租金收入 − 房貸月付 − 管理費 − 稅費與保險攤提 − 維修預備金 − 空租預備金 ＝ 每月淨現金流
一眼看懂這個案例

每個數字背後，都有一個可檢查的決策

90 天
從準備到第一筆租金
完整記錄每個階段做了什麼
27 → 3
看屋淘汰與候選篩選
不是看得多，而是用同一套標準刪除
1,180 → 995 萬
案例開價與成交價
先算安全出價，再進入真實談判
報告的主線

把 90 天拆成可以照著檢查的 8 個階段

D-90～D-60｜先拆資金
把 50 萬分成進場資金、交易成本與安全緩衝，不把每一塊錢都押進頭期。
D-60～D-30｜選區、看 27 間、留下 3 間
刪掉總價過高、題材先漲但租金沒跟上，以及修繕與出租風險不透明的選項。
D-30～D-21｜三張表做同標準試算
租金試算、貸款試算、總持有成本表，讓喜歡的房子也必須接受數字檢查。
D-20～D-15｜用現金流反推安全出價
先算上限價、合理價、理想價，再把案例開價 1,180 萬談進 995 萬的可承受範圍。
D-15～D-7｜比較至少 3 家銀行
不只比利率，也比較寬限期、成數、增貸、費用、違約金與 30 年總利息。
D-7～D-0｜簽約、過戶、交屋
逐項確認產權、現況、30 天資金流、設備屋況與責任分界。
D-Day 後第一個月｜修繕、招租、簽約、入帳
先處理安全與出租必修，再拍照上架、篩選租客，讓房子開始運轉。
最關鍵的三張表

不是挑「最喜歡」，而是找「保守情境下還活得下來」

01｜租金試算

用三層租金驗證

比較仲介預估、附近刊登與保守可出租租金，正式試算不採最高數字。

02｜貸款試算

把估價落差算進去

成交價不等於銀行估價；少估的差額，會直接變成買方需要補的現金。

03｜總持有成本

扣掉所有房東成本

管理、稅費、保險、維修、空租與設備折舊都放進去，避免表面正、實際負。

議價與貸款案例

看得見的價格與看不見的利息，都會吃掉現金流

1,050萬
案例上限價

超過這條線，案例試算接近打平，修繕風險須自行承擔。

1,000萬
案例合理價

依當時假設，月正現金流約可落在 3,500～4,500 元。

950萬
案例理想價

依當時假設，月正現金流可達 6,000 元以上。

這三條價格線不是市場通則，而是依案例當時的本金、租金、貸款與持有成本推算。真正可複製的不是 995 萬，而是先算自己的紅線。

房價：開價 1,180 萬 → 995 萬成交

用現金流試算、替代物件、成交期限與真實購買能力談判，不先暴露自己的最高紅線。

房貸：案例利率差 0.5% → 30 年約差 71 萬

報告拆解三家銀行比較順序與 7 個欄位；利率為案例當時條件，不代表現行市場報價。

你會拿到的實用工具

從看房到交屋後，一套 90 天確認清單

  • 50 萬資金池分區檢查
  • 正常／保守／壓力三情境測試
  • 三層租金與三張試算表
  • 上限價／合理價／理想價設定
  • 三家銀行 7 欄條件對照
  • 簽約前產權與現況檢查
  • 過戶前後 30 天資金流表
  • 交屋拍照與設備清單
  • 安全必修／出租必修／可延後修繕
  • 招租、租約與第一筆租金分配
這份報告適合你嗎？

適合想建立流程的人，不適合只想找必勝公式的人

適合這些讀者

  • 想買第一間收租屋，但資金與經驗有限
  • 正在看房，卻不會把租金與成本一起算
  • 想理解議價、貸款、交屋到出租全流程
  • 希望建立可重複使用的買房檢查表

閱讀前先知道

  • 50 萬只是案例的初始可動用資金
  • 8 成貸款是案例假設，不保證核貸
  • 利率與租金須依當下市場重新查證
  • 90 天是行動紀錄，不是保證成交期限

別急著問「50 萬能買哪裡」

先學會算：哪個價格、哪種貸款、多少修繕與空租風險，是你真的撐得住的。

60 頁 PDF 數位報告｜NT$1,000｜付款後自動寄送專屬浮水印版
重要提醒：本報告為特定個案、特定時間與條件下的實錄，50 萬、90 天、995 萬成交價、租金、利率與現金流結果均不代表固定公式或保證成果。實際買房前仍應依個人財務、銀行估價、物件屋況、所在地市場、稅費與法規重新查證。

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